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不動産賃貸借契約書　〜事業用土地賃貸借契約書〜

第三者が所有する土地を借り、店舗等の事業用建物を建てて事業を行う際、土地所有者との間で 事業用借地権を設定するケースがあります。 この場合、事業用土地賃貸借の契約に関する公正証書を作成する必要があります。

参考：日本公証人連合会HP （ 公証事務Q&A > 土地建物賃貸借> 事業用借地権）

事業用借地権とは
・もっぱら事業の用に供する建物（居住用は除く）の所有を目的として、 １０年以上２０年以下の存続期間を定めて設定される借地権（借地借家法２４条）。

・借地借家法における契約の更新、建物の再建築による期間の延長及び借地権者の 建物買取請求権の規定が適用されない。

事業用建物の例
・ファミリーレストラン、コンビニエンスストア、ディスカウントショップ、ホテル、学校
（賃貸マンションや社宅は居住用であり該当しない。）

事業用借地権設定による土地所有者の主なメリット
・普通借地権設定契約では、賃貸借期間は30年以上にしなければならないが、 事業用借地権を設定すれば賃貸借期間を短く（10年以上20年以下）にすることができる。
・契約が更新されないので、貸した土地は必ず返ってくる。（希望により新たな契約設定も勿論可能）
・建物を自分で建築したり所有する必要がない。（建物を用意するのは借地人側）
・契約期間満了時に、建物を買い取らなくてもよい。（原則、建物は取り壊され更地で戻ってくる）

事業用借地権設定による借地人の主なメリット
・契約期間満了時に土地を返す約束をするので、土地所有者から土地を借りやすくなる。
・自分で建物を用意するので、目的に応じた建物を建築できる。
・土地の購入もしくは通常の土地賃貸借に比較し、一般的には安い。

公正証書について
・借地借家法第２４条２項により、事業用借地権の設定を目的とする契約は、 公正証書によってしなければならないとされています。

・公正証書の作成手続きは、以下のとおりです。

(1)公正証書の内容にしようとする契約文書を用意する
(2)当事者を確認するための資料を用意する
(3)当事者の全員が公証役場に出向く　（代理人でも可、ただし双方代理は原則不可）
(4)公証人に公証してもらう内容を伝える
(5)公証人によって公正証書が作成される
(6)作成された公正証書の内容を当事者が確認し押印する

ご参考：日本公証人連合会HP （ 公証事務Q&A ＞ 公正証書とは
公正証書作成のため準備する資料等について ＞ 手数料 ）

契約書例

事業用土地賃貸借に関する合意書

事業用土地賃貸借契約公正証書
　（公証人による公証を、別途、公証役場で行って頂く必要があります。）

TIPS

印紙税に関する注意点　（詳しくは国税庁ＨＰをご参照下さい）
不動産賃貸借契約書は課税文書です。

事業用借地権
もっぱら事業の用に供する建物（居住用は除く）の所有を目的として、１０年以上２０年以下の 存続期間を定めて設定された借地権（借地借家法２４条）。　契約の更新、建物の再建築による 期間の延長及び借地権者の建物買取請求権の規定が適用されません。

善管注意義務　（ぜんかんちゅういぎむ）
善良な管理者の注意義務（民法第400条）のこと。その人の職業や社会的地位等から考えて 普通に要求される程度の注意。動産賃貸借契約における借主も、この義務を負います。

双務契約　（そうむけいやく）
当事者の双方が相互に対価的関係にある債務を負担する契約。 委任契約は双務契約です。この他、請負契約、売買契約、賃貸借契約などが双務契約にあたります。 これに対し、一方の当事者のみが債務を負う契約は片務契約（へんむけいやく）と呼ばれます。 贈与は片務契約にあたります。

消滅時効　（しょうめつじこう）
権利を行使しない状態が一定期間継続することにより、その権利を消滅させる制度。 所有権以外の財産権は全て消滅時効にかかります。債権は、民事は10年・商事は5年、 それ以外の財産権は20年の不行使によって消滅するのが原則です（例外もあります）。